株式会社光陽エステート

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利回りとリスクヘッジ~代表ブログ~

売買ブログ

こんばんは。光陽エステートの石原です。社員が休みなので代わりにブログを書かせて頂きます。

今日は投資不動産についてです。初心者向けの記事を書かせて頂きますので、上級者の方には物足りない記事となっておりますがご容赦頂けると幸いです。
まずは、「やはり買うなら高利回りの不動産なのか?」についてです。

単純に考えて頂きたいのですが、利回りの高い投資不動産と、利回りの低い投資不動産。何が違うのか。

その差はずばり「リスク」だと思います。
一部例外もあります

北海道で11%の物件と、東京23区内の6
あなたはどちらを選びますか?

仮に1億円を投資する場合、前者は年間1100万、後者は600万の利益を生み出します。
その差は500万円。だったら北海道の物件買いましょう!!という考えも正解だと思います。

ですが、「なぜ利回りに差が出るのか」を今一度考えて頂きたいです。
結論から言ってしまえば、この500万は単純にリスクプレミアムなんです。
北海道でバスで10分の物件
例が北海道で道民の皆様申し訳ございません。単純に地図で一番上に御座いましたので、例えとして出させて頂きました。他意は御座いません。
VS                           
「千代田区」「文京区」「中央区」「目黒区」「港区」の徒歩5分圏内の物件
個人的にこの5区は別格だと思います。他の区はピンキリの可能性があるので。

前者は空室になった時に広告料も弾まなければいけませんし、相場の賃料では賃貸が付くまでの期間が長くかかる可能性が高いと思います。
後者は相場の値段であれば空室リスクなんてほぼないと思います。まともな管理会社の場合
(「投資物件は管理を買う」とも言われるので)

というわけで、一概に「やはり買うなら高利回りの物件です!」とは言えません。
他にも「積算価格=物件評価だ!積算価格より安く買えば間違いない。」という考えもありますが、それも同じ理由で不正解だと思います。ですが同時に正解でもあると思います。

長期間に及びローンを組んでいく中で、銀行の評価は絶対的に必要だと思います。ですので積算価格が高い方がローンの幅が広がるので、非常に賢いやり方だと思います。

ですが、皆様理解しているはずなのに、なぜか忘れている事があると思います。
それは「なぜ同じ大きさの不動産なのに値段が違うのか」です。

「この言葉が原理原則」だと思います。

まず解りやすく結論から。欲しい人が多いのか、少ないのか。」を考えて頂ければと思います誰だって銀座の一等地に不動産が欲しいです。銀行評価も当然高いですが、そこには「積算価格以上であっても欲しい人」が数多くいます。だから積算価格より値段が高いんです。

これを逆に考えますと、積算価格以下で売っている不動産はどうなるのか。
となってしまいます。


皆様も不動産投資に関して様々な判断を持っていると思います。
どれも正解であり、同時に不正解でもあるという考えを持つのが成功への近道ではないでしょうか。


さて、不動産投資における正解は何なのか?という記事のタイトルに戻ってみます。

答えは「人それぞれに正解がある」でしょうか。
ここ迄読んで頂いたのに、この結論では満足できない方もいらっしゃると思います

当然、私も個人的な考えでは御座いますが「複数を組み合わせたこの結論で間違いないはず」というものが御座います。


この結論は、お客様の属性や現在の資産を基準に投資方法がステップアップしていくという考えですので、もしご興味がある方は、直接聞いて頂ければ幸いです。

こんばんわ。光陽エステートの誠です。

今日は地方系築古戸建投資と1R区分投資について書きたいと思ってますが、あくまで個人的な見解ですのでご了承くださいませ。

地方系築古戸建通しの定義について
ある程度1都を除く3県で、東京迄電車で30分以上かかる戸建


まずは、地方系築古戸建のメリット、デメリットを3つずつ

メリット
価格が低く、利回りが高い
なんといっても低価格で土地付きで戸建が3桁のお値段で購入できるのが最大の利点だと思います。
正直、路線価からみた銀行評価は高くありませんが投資として見た時に評価はする所はあると思いますので、少ない資金から始めても、かなりのスピードで増やしていけるのではないかと思います。
利回りも12-20%前後を目指せると思います。

差別化ができている
新築戸建てが2000万程度なので、一定の高収入層は高級賃貸or購入をされると思います。
ですので、戸建の内容(築年数等)が悪い条件でも一定の需要が見込める。
つまり、購入後の内装費用も安くあげて問題なく差別化ができる

ライバルが少ない
ニッチな市場なので、参入しようと思うライバルが少ないと思います。
また、木造建築ですので、不動産買取&再販が参入してこない可能性が高いです。
参入してくるのは新築、つまり更地にして建て直しなので、購入価格で非常にユーザー有利
だと思います。

デメリットについて
勉強する事が非常に多い
a、その地域に詳しくないと、正確な需要と供給のバランスがわからないため、1市を研究しつくして
そこを起点にするのが最優と思われるが、生まれ故郷でもないと正確なデータが集め難いと思います。
ファミリーでの需要の為、駅から遠くても良いかもしれないが、戸建付近の小学校のレベルの把握や住んでいる付近のスーパーやデッドゾーン等

b、戸建は難しい
に纏めて3つ程書きますが、ベテランの不動産屋でも難解な事が多々あります。
建物傾きがどれくらいなのか、屋根は何でできていてどれくらい持つのか。外壁のヒビはどれくらいなのか等。

修繕費用がよみづらい
1R投資と違い、定期的な外壁の修繕や屋上の防水加工などはなく、築古なのでどこで何が起こるか
非常によみづらいです。ですので、配管壊れちゃいました雨漏り始まりました家傾き始めました等
1発の修繕費用が重くのしかかってくる場合があります。

イクジットが1
不動産屋が良く口にする横文字の言葉が、エビデンス(証拠)とイクジット(出口)です。
イクジットとは出口戦略。つまり、手放す時にどういう方法があるのかという事です。
その際に戸建はおそらく1択です。ある意味メリットでもあります。

もともと300-600万円で購入なので、販売時のリスクヘッジが難しいです。
a、更地にして売る場合
例えば、屋根が瓦で建て壊しの費用の際に瓦処分費で40-80万円かかったり、
更地にしてみたら地面に何か(ゴミなど)埋まっていて瑕疵担保責任を取られたり(100万前後)
この選択は正直取りづらいです。

b、そのまま売る場合
雨漏りや、外壁のボロさからくる湿気による腐りやシロアリ被害等、やはり瑕疵担保責任が怖いところではありますが
aよりリスクは少ないと思います。

総合評価
取得後5年で売却を前提に始めると大吉。ガチガチの計算で
300+リフォーム60万、賃料4.5×10戸の場合
360×10+400(取得費用&空室費用)=3900
4.5×12ヵ月×10×5年=2700+再販価格利回り18%で設定すると300×103000
投資額3900万、回収5700
5700-3900-150(販売費用)=1650÷5年=330
実質利回り8.4%(取得費用・販売費用込)

固く計算してもこれなので、実際にはもう少しいい結果になるのではと思います。
これだけ見ると成功する気がする。。。

vs1R投資についてはちょっと休憩してから書きます。。。

 




購入と賃貸はどっちが得か?~社長ブログ~

売買ブログ

 

光陽エステートの石原で御座います。


今回は、購入と賃貸どちらが賢い選択か?について書きます。ネットで様々記事を読みますが、私が考えるアンサーを見た事が
ないので、独自の意見です。


結論から先に申し上げます。賢い選択=金銭的なメリットと考えた場合『条件付きで購入の方が得』『無条件なら賃貸』がアンサーです。

簡潔に。
相場を知り、相場より安く購入する。(衝動的に購入しない)下記記載
新築は特定の条件でないと購入しない詳しくはご相談ください。
木造なら築20年以上の建物
上記の3点をクリアできるのであれば購入(住宅ローン)が賢い選択だと思われます。実例で考えていくと分かりやすいと思いますので記述していきます。


少し話がそれますが新築で実例。

実例
谷塚駅徒歩5分で新築戸建て4750万を金利0.75%で35年ローンで購入。
35坪 坪単価135.7万(坪単価は土地計算)

これは、『ロマン価格』です。
近場で築20年の戸建が同条件で2980万です。坪単価85.1万円
下落率は約37% 金額にすると1770万。

金銭的には圧倒的にデメリットだと思います。



ですが、これが不正解だとも思いません。



一家の大黒柱として立地の良い所に新築を建てたいと思う旦那様。
まだ誰も住んでいない綺麗な新築に住みたいという夢。

何より、まだ建築されていないので奥様の『間取りの我儘を叶える』のが必見ポイントかと思われます。
何より、新築の坪単価も、駅5分で新築。坪135万でしたら相場通りです。


ですが、夢やロマンで考えると論理的な正解へは辿り着けないと思いますので今回のテーマにおいて定義は『賢い選択=金銭的なメリット』とさせて頂きます。


話を元に戻します。
具体例で、こういう物件はこうすれば良い!! という様な事を何種類も書いては何度も脱線してしまいますので、今回はとりあえずアンサー物件(実例)をご紹介させて頂きます。

実例
谷塚駅9分圏内で昭和55年 中古650+350万リフォーム。金利0.75% 25年ローン
 合計1000万円(坪単価30.3万円)で住宅ローン。

近隣で築年数で比較すると坪5570万位ですが、成約事例は3年以内で僅か4件しかありません。更地の相場が60-80万なので業者が購入できるレベルの成約事例しかありませんでした。


ちなみにこの物件、確定測量なしで引渡し等の諸条件の為、約2年程レインズで売れ残っている物件でした。約定測量には70-110万程お金がかかります。


月々の返済は3.67万円。駐車場付きです。

20年後の価格予想は650万前後だと思われます。購入時が土地値なのでそこまで下落しない。この購入がアンサーだと考えます。
下落率は35%ですが、金額にするとリフォーム金額の350万のみです。
10年後の売却であれば(情勢次第ですが)購入金額で売却も可能だと思います。


つまり、購入が正解かどうかは購入価格による。という事です。
安く買えば正解であり、高く買えば不正解です。
その為に必須な考え方として『希望条件は欲しいものでなく必要な条件を優先する。』これにつきます。オシャレに言うと、wantsではなくneedsを優先しましょうという事です。


もし、自分の中で何が欲しいもの(wants)で何が必要なもの(needs)かよくわからない場合、ぜひ一度ご相談ください。
10年以上前、初めての就職活動で『wantsの中からneedsを導き出せます』が自己PRだった石原です。



最後に、CMを。
最近どこの不動産屋も『新築とリノベーション物件は仲介手数料無料』となっておりますね。
勿論当社も『新築』及び『リノベーション』の売買物件は全て仲介手数料無料にできます。宜しくどうぞ。

 




新築でマイホームについて

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今日は新築で夢のマイホームについてです。
 

まずは新築の購入のここが良い!ってポイントベスト3を発表。(僕の独断と偏見のランキングです(笑))

第3位
「減価償却と10年保証」
う~ん、3つもあるんでしょうか??正直第1位以外はこじつけの様な気がしますwww
まずは減価償却ですが、フルで消化できるので税金対策にはもってこいなんです。


はい、もっと簡単に言います。「同じ金額でもローンが組みやすい」です。


「木造の建物は築22年で実質0円」の価値ですが、新築はMAXの状態から始まるので土地と建物の両方で評価されます。さらに、減価償却で建物の価値が減っていく分が、税金対策にできます。
次の10年保証ですが、不動産屋から見るとあんまり意味ないです。
だって最初の10年で不具合って出ないですもん。※一部のレアケースを除く

しかもTVとかで出る「新築マイホームなのに傾いてる」ってお部屋。結局保証されてないじゃないですか。だって傾いてる原因なんて直せない事の方が多いですもん!

※地盤改良しないで建てちゃったんだゾ☆
みたいな「やっちゃいけないレベル、ふざすぎだろ!」ってケースとか。
※300万くらいかけて傾きを直しても、わずか数年で傾く、と業界では言われています。だって地盤(わかりやすくいうと土)なんて更地の状態じゃないと直せないですもん。


続きまして第2位
社会的ステータス即ち「属性」です。

属性って言葉は皆さんピンと来ないと思いますが、銀行様と不動産屋では必須の言葉なんです。

属性とは?
属性(ぞくせい)とは、一般にあるものに共通して備わっているとされる性質や特徴のことである。例えば物体の色や形、人の能力、素性、社会的な関係などである。
~~下記Wikiより~~
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B1%9E%E6%80%A7

ここでの意味は、「社会的関係」が強いです。一般的に住宅ローンは年収の7倍が上限とされています。
例えば、4200万円の新築のマンション(マイホーム)を購入した場合、そのマンションには年収600万以上の人間しか存在しない事になります。これが社会的ステータスであり、そこに価値を見出す方も多いと思います。

「え~〇〇さんあのマンションに住んでるの?すご~い」

みたいな。余談ですが、①新築ならお好きな間取りで建築出来ます!っていうのはだってスケルトン工事(リノベーション)で中古でもできますやんって新築のビックコミュニティマンション(お部屋の数が200以上とか)ですと、最初から周りにワラワラとコンビニ等の住居施設も一緒にできるケースも多いです。え?我らが松原団地の新築はできてないんじゃないかですって?


・ ・
・ ・ ・ 
ケースも多いんです。いや、きっと新生松原団地もでき。。いやでも既にベルクスとか近いし・・
日記の文章が長くなってきたので巻いていきます!!!!!


第1位は
「誰も住んだことがない自分だけのマイホーム」          初めてのマイホーム、折角なら「自分のために造られた」「新しくて綺麗のお部屋」「生涯自分たちや子供以外ここに住むことがない」「俺(私)の代から始まる歴史ここにあり」等等、様々な理由がここに集約されてると思います!やはり醍醐味はこれですよね。          僕にはよくわからないのは内緒です。。これはもうこれ以上書く必要ないと思います。皆さんご存知の通りの満足感です。

余談ですが、マンションでは最初の10年間は修繕積立金は安いため、ローン以外の月々の支払いが少ない等もあると思います。

反対のデメリットですが
①プレミアム料金だから高い。別名、「買った瞬間価格が下がる」
これに始り、これに終わります。今日の日記は長くなってしまいましたね( ;∀;)なのでこの辺で終わりにします。。

それでは皆様良いGWを!!
※当社はGWも休まず営業しております(´・ω・`)

 




一棟投資と区分投資

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こんばんは。光陽エステートの誠です。

この間社内研修がありまして、一棟VS区分マンションどっちが正解なんでしょう?
という議題について学びました。

その研修の内容をブログにしたいと思います。
今回のブログはほぼ私的見解で構成されております。。。

一棟と区分はウサギとカメである。

一棟がうさぎで区分はカメ。
但し、ここでいう区分マンションは1RorKのマンションに限定し、
徒歩7分以内、現金で購入等他条件あり。(詳しくは失敗しない区分マンション投資とは?を読んでね

A、一棟マンションの特徴
一回の購入で何千万~億単位規模の購入をできる。
大規模修繕費の積み立てをしておかないと、突然大金が必要になる。
税金対策になる
リスク分散については今回は記事の内容に含まれません

B、区分マンションの特徴
基本的には現金で購入する(ローン不可が多い為)
収支が非常に安定している

今回の争点はこれだけです。

不動産投資に対して何を求めるかで1棟がいいのか区分がいいのかに分かれると思います。
ざっとそれぞれの長所を3つあげると、

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1棟が良い人
物件に対する選球眼が優れている方。
1発でドカンと行きたい方。
短期間でお金持ちになりたい方。

区分マンションが良い人
なんとなくいい物件だなと思う事がある方。
投資現金増やす投資現金増やすを根気よく繰り返せる方。
小金持ちでも良いから着実に儲けたい方。

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以下解説。

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一棟が良い人
1回の購入で何千万~億単位の借金をする為、失敗しにくい立地を成功しやすい価格で購入しないといけないため。
1回の融資で何千万~ 億単位の借金ができる。
何度も貯金貯金投資貯金のスパイラルをしなくて良い。

区分マンションが良い人
多少の想定外のリスクはヘッジできる。
失敗しない区分マンション投資を見てね
借金がないので失敗しない。

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むむむ。。。今日は僕パトラッシュ状態です。。。(まだ夕方なのに非常に眠いです。。。)

ちょっと理解しにくい文章だったらすみません。
(あ!不明点あればメールください(笑)タイトルに 「質問 誠宛」とご記載ください)

個人的に思うのは区分で成功してる人の本ってあんんまり見かけないんですけど、売ってるんですかね?
これって多分ですけど、本当に成功しているから本などの印税が必要ないんだと勝手に思ってます。
(区分マンションを買ったり売ったりしている本は除く)

余談ですが、社長の知合いの中で「区分マンションだけを購入している人」(諸条件は失敗しない区分マンション投資を見てね)で、失敗している人は見たことがないそうです。

まあ、「現金で購入してるいんだから失敗しようがないじゃん。」と思って鼻をホジホジしながら聞いていたら、「区分の家賃収入だけで年収3000万超えてる人も結構いる」という話を聞いてちょっと興味が湧きました。。。シミュレーションを見て年収300万の僕には無理だと思いましたが。。。。
ん~。でも、シミュレーションを見る限りでは、確かに99%成功しそうですが。小金持ちになる頃には70歳越しちゃってるから、僕はやっぱり一棟派かな。。。


うさぎな誠でした。。。眠い。。眠すぎる。。。十万石饅頭。。。。。